Por que o HCTR11 sofreu grande desvalorização no ano?

O fundo imobiliário (“FII”), com foco em Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), HCTR11 sofreu grande desvalorização no dia 14 de abril de 2022, com queda de mais de 12% em um único dia (-16,5% no ano).

Apesar de FIIs com lastro em recebíveis (ou fundos de papel, chamados pelo mercado) terem, usualmente, menor volatilidade do que FIIs diretamente associados à ativos físico como shoppings centers, prédios comerciais ou residenciais, galpões logísticos, hotéis, dentre outros, o HCTR11 passou por uma situação inusitada no mercado, o que resultou em uma desvalorização de suas cotas.

Qual a relação entre o cenário atual e os resultados de fundos imobiliários?

Diversos fatores podem afetar as cotas de fundos imobiliários, sendo que, em um cenário comum, os FIIs tendem a sofrer mais com expectativas de alta de juros.

De forma simples, os fundos imobiliários são participações ou empréstimos realizados a imóveis que possuem lastros em inflação (IPCA) ou em CDI (taxa de juros bancárias).

Tendo em vista que na medida em que a expectativa de juros aumenta, investidores desta classe de ativos passam a contemplar seus investimentos em FIIs vs investimentos em rendas fixas.

Por exemplo, investidores que receberam 1,17% das suas cotas em dividendos do HCTR11 no mês de abril de 2022 também obtiveram uma queda de mais de 10% nos últimos 30 dias. Em contrapartida, as rendas fixas com vencimento de 1 ano estão superando taxas de 14%, atualmente (com riscos significativamente inferiores).

Nesse sentido, investidores avessos às oscilações de mercado passam a migrar seus investimentos para “garantir” as taxas oferecidas através de investimentos mais seguros.

Qual a história por trás da queda do HCTR11 no ano de 2022?

Hoje, o FII HCTR11 sofreu grande desvalorização, com cerca de 16,5% no ano e esta queda não está atrelada somente ao cenário de juros altos no Brasil.

Desde março de 2022, a gestão do HCTR11 vem sendo questionada em relação ao possível conflito de interesses do fundo, uma vez que os próprios gestores aportaram recursos em um instrumento que auxilia, de certa forma, o fundo em questão.

Na realidade, a discussão do mercado foi iniciada pois os gestores que possuem participação acionária no XBXO11 (fundo que providencia recursos ao HCTR11) são os mesmos que emprestam recursos ao fundo HCTR11, de acordo com site de conteúdo, Money Times.

Consequentemente, o mercado de capitais, como um todo, não enxergou esta relação com bons olhos.

Apesar dos gestores do fundo terem lançado uma nota explicativa esclarecendo que o fato de serem acionistas do XBXO11, eles também possuem um risco maior do que os credores HCTR11, a situação por trás desta estrutura ainda trás receio aos investidores.

Finalmente, como explicam alguns especialistas em FIIs, os interesses dos acionistas do XBXO11 podem ser divergentes dos interesses dos credores do HCTR11. E isso requer que os gestores por trás de toda essa estrutura tragam mais detalhes sobre seus objetivos e estratégias em relação ao ativo.

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